“黑马”or“白马”?70城租赁住宅市场发展潜力大比拼

发布时间:2019-09-16 07:29:59

来源:克而瑞地产研究

分类:其他楼讯

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近年来,尽管中央以及地方租赁利好政策频出,但很多城市住房租赁市场整体发展进度不及预期,特别是长租公寓领域,很多企业仍很难做到盈利。正所谓成功投资的法门不外乎“择时、择市、择人”,在好的时机组建优秀的团队,投资布局那些潜力城市,成功便完成近半。哪些城市租赁市场更具发展潜力?哪些城市又将成为未来租赁市场的新“黑马”乃至新“白马”城市?

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??70城租赁市场发展潜力排行榜

??1、潜力排行

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??2、指标体系(略)

??3、分析模型

??70城租赁市场发展潜力分析模型可以划分以下几步骤:

??第一步,确定分析模型,划分两级指标体系,其中一级指标涉及租赁市场成熟度、租赁市场发展潜力两大类,二级指标涉及租赁供应、租赁需求、支付能力、投资收益、显现需求潜力、人口吸附等6大类;

??第二步,选择解释变量,譬如租赁供应层面包括长租公寓企业进入数量、租赁挂牌量、竣工面积和租赁用地成交规模等指标;又如显性需求潜力层面包括人均居住面积、城镇化率、高校在校生、人才落户门槛等指标;

??第三步,对变量做0-1标准化处理,进而去除单位干扰,并对标准化数值作同向处理;

??第四步,通过方程结构模型验证模型实用性,倘若模型验证不通过,则返回第二步重新选择解释变量;

??第五步,通过熵值法计算权重,进而对城市租赁市场发展潜力进行量化评价。

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??榜单解读

??1、能级:京沪穗、部分强二线和三线市场前景可期,多数仍需长期培育(略)

??2、梯队:TOP10需求旺,TOP11-30供给弱收益高,TOP31-70供需低迷

??依发展潜力排名先后次序将70个城市可以细分为三大梯队:第一梯队即TOP10城市,一、二线城市典型如北京、上海、成都等;第二梯队即TOP11-30城市,除深圳、无锡、东莞之外,其余均来自于二线城市,包括郑州、天津、长沙等;第三梯队即TOP31-70城市,集中在三四线城市,另贵阳、厦门、乌鲁木齐等部分二线城市。各梯队城市租赁市场都呈现出一些共性特征:

??(1)第一梯队:需求规模大,人口吸附、支付力强,但供应不足、投资收益偏低

??其一,人口吸附、支付能力较强。第一梯队城市市政配套日臻完善,有着较强的人口吸附力,综合评分明显高于第二、三梯队城市。典型如轨道交通在建及建成线路长度,2017年底北京长达999.2公里,市民日常交通出行十分便捷。又如医院卫生院床位数,2018年底重庆多达22.04万张,医疗资源着实丰富,在一定程度上缓解居民看病难的问题。

??并且,第一梯队城市居民收入水平整体偏高,普遍有着更高的租金承受力。一方面,租客支付能力相较强劲,表现于租金持续高位运行。典型如北京,2019年6月份平均租金约91.97元/月*平方米,高居全国首位。另一方面,房东有着较强的提价能力,表现于租金增速长期维持在较高水平。譬如,2019年6月份苏州平均租金同比增长6.63%,租金增速仍处较快增长区间。

??其二,供需规模优势显著。受惠于外来人口长期净流入,第一梯队城市租赁交易异常活跃,无论是租赁供应还是租赁需求,皆呈现规模效应。典型如北京,35家重点监测长租公寓企业便有29家在北京落地运营,侧面映证北京租赁市场规模庞大,长租公寓企业皆欲分得一杯羹。又如上海,2018年流动人口(常住人口-户籍人口,下同)高达976.2万人,很大一部分将流入租赁市场,致使租赁市场需求持续旺盛。

??其三,投资收益整体偏低。尽管第一梯队城市租金长期维持在较高水平,但由于二手房售价显著偏高,很大程度导致投资收益整体偏低,租售比大都不及2%。譬如,2019年6月份广州平均租金约47.58元/月*平方米,二手房成交均价约33858元/平方米,租售比低至1.69%。 

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??(2)第二梯队:支付力强、租金收益高,需求挖潜空间大,但供应是短板(略)

??(3)第三梯队:投资收益最高,但人口吸附弱、供需规模短板最突出(略)

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??指标分析

??1、租赁供应:集中式或散租可租房源高度集中于一线及强二线

??(1)长租公寓企业数:6成以上企业进驻北上杭深,超7成三四线零进驻

??截止2019年6月,70个城市中有41个城市进驻了长租公寓企业,占比近6成。整体来看,长租公寓企业高度聚焦一线以及核心二线城市,主要涉及杭州、武汉、南京等,另有个别强三线城市,主要涉及东莞、无锡等。

??长租公寓企业高度聚焦一线以及强二线城市。35个长租公寓企业中,北京、广州、长沙、合肥等13城皆有10家以上长租公寓企业进驻,北京、上海、杭州以及深圳更有超20家长租公寓企业进驻。典型如北京,35个长租公寓企业便有29家进驻,侧面印证租赁市场规模效应显著。

??受益于政策规划利好,近年来部分强三线城市租赁市场规模快速扩容,吸引长租公寓企业投资落地。诸如长三角的无锡、南通以及珠三角的东莞、惠州等市租赁市场进入发展快车道,对于长租公寓企业有着较强吸引力。典型如东莞,便有8家长租公寓企业进驻。

??诸如西宁、乌鲁木齐等弱二线城市以及多数三四线城市租赁市场发展滞后,现阶段还没有长租公寓企业投资进驻,或多或少映射租赁供应层面略有不济。主要原因在于受限于人口持续净流出,租赁市场需求显著受限,长租公寓企业进驻意愿寥寥。

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??(2)租赁挂牌量:供应规模差异巨大,超2成一线和强二线挂牌量突破万套(略)

??2、租赁需求:人口集聚,一线、强二线城市需求旺盛,三四线需求不足

??(1)流动人口:一线、东莞高流入,二线稳步提升,西南城市人口仍净流出(略)

??(2)就业岗位:长三角、粤港澳、京津冀、成渝核心城市就业机会更充沛

??工作岗位数选用2019年6月51JOB招聘岗位量作为度量,数值越高表示该城市就业机会越充裕,进而能够吸纳更多的外来劳动人口。

??从热力图来看,招聘岗位数呈现明显的圈层分布,京津冀、长三角、成渝、珠三角的主核心城市就业岗位充裕,且存在辐射效应,周边的次核心城市招聘需求旺盛。一如上海作为长三角核心城市,6月招聘岗位数约10.5万,其周围的次核心城市苏州、无锡、常州的岗位数皆超3万。

??分梯队来看,以招聘岗位数超10万的城市为第一梯队,除了4个一线城市以外,另有8个二三线城市入围,值得一提的是其中有4个位于中西部地区。近年来,一方面受到东部城市生产要素价格提高、市场日渐饱和等原因的推动,另一方面受到西部充足的人才储备、利好的政策支持的吸引,越来越多的企业选择进军西部。以成都为例,截至2017年底,共迎来285家世界500强企业进驻,其中121家落户高新区,重庆、武汉、西安的世界500强企业数也均超过200家,与广深不相上下。产业转移为这些城市提供了充沛的就业岗位。

??第二梯队为岗位数在1万至10万区间内的城市,由25个二线及强三线城市组成。其中,宁波产业集群优势明显,传统制造业、临港工业、高新技术产业三大支柱为其创造了充足的就业岗位。而沈阳作为东北经济重镇,虽然招聘岗位数多,但是人口流入不足,表明其就业人口构成仍以本地人为主,因而租赁需求转化力有限。

??第三梯队以弱二线城市和三四线城市为主,偏离城市圈、缺乏产业基础是这些城市的共同特征,一方面既难以承接来自东部的产业转移,另一方面,地缘位置的劣势又致使其无法搭上核心城市发展的便车,经济相对落后、就业岗位有限、租赁需求不足几乎成为必然。

??(3)生活垃圾:印证人口聚集一、二线,近8成三四线实际居住人口或被高估(略)

??3、支付能力:京沪租金薪资比超30%,多数三四线收入相对租金为支付力强

??(1)租金及增速:半数城市月租金20-30元/平方米,沪苏杭等租金增速较高(略)

??(2)租金薪资比:超8成城市租金薪资比低于20%,仅京沪超30%(略)

??4、租金收益:东北、西北等二三线租金收益高,一线显著偏低但远期将向均值回归

??(1)租售比:常德、西宁等二三线高于3%,一线以及厦门、三亚等显著偏低(略)

??5、显性需求潜力:广州、重庆等有较大挖潜空间,苏州、无锡等潜力有限

??(1)高校生:西安、广州、武汉等一、二线城市在校生均破百万(略)

??(2)落户限制:40个一、二线及强三线城市人才落户有学历、年龄、工龄门槛

??近年来抢人大战愈演愈烈,多城市纷纷调降人才落户门槛,意在吸引更多高素质人才前来就业、生活。鉴于弱二线以及多数三四线城市近乎没有实质性的落户条件限制,外来人口大都可以自由迁移落户。因此,我们将着重分析40个一、二线以及强三线城市落户情况,不难发现以下特征:

??其一,学历大都限定本专科以上。相较而言,北京、上海、苏州等市落户门槛明显偏高,学历均严格限定本科以上。武汉、杭州、徐州等市落户门槛偏低,学历限定条件放宽至中、专科以上。以郑州为例,中专以上、职业院校毕业生皆可落户。

??其二,多数城市年龄低于45岁甚至无限制。深圳、杭州、徐州等市落户年龄限制较严,均要求低于40岁。以福州为例,本科毕业生要求低于35岁,硕士及以上、留学生则无年龄限制。广州、天津、无锡等市落户年龄限制偏松,低于45岁即可。譬如,青岛45岁以下的本科毕业生、50岁以下的硕士或博士毕业生皆可落户。另外厦门、大连、东莞等市执行层面最为宽松,皆无年龄限制。

??其三,多数城市先落户再就业,仅10余城限定本地工作或社保缴存年限。多数城市实行先落户再就业的政策,意即落户并不与本地工作或社保缴存年限挂钩。仅苏州、合肥、惠州等部分城市要求1年以内的本地工作年限,譬如,长沙大、中专毕业生需提供毕业证、就业报到证或本地就业凭证、本地缴纳社保凭证等材料才能落户。北京、上海和武汉最为严苛,本地工作年限均严格限定在1年以上。譬如,上海居转户需满足社保连续缴满7年等多方面限定条件。

??6、人口吸附:核心一二线人口虹吸效应显著,北海、三亚等多数三四线吸附力疲软

??(1)市政设施投资:北京、武汉等城市基建力度大,超4成城市投资不振(略)

??(2)中小学在校生:重庆、徐州等传统人口流出大市在校生破百万(略)

??四、总结展望

??1、第一梯队城市租赁市场长期看好,供需规模优势将愈加显著(略)

??2、第二梯队城市有较大挖潜空间,市场规模有望进一步扩容(略)

??3、第三梯队城市谨慎乐观,租赁市场仍需经历较长时间孵化期(略)

参考价格:参考均价18200元/㎡

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